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Discrepancias Catastrales y Registrales

Cuando un propietario detecta que la superficie asignada por la Gerencia de Catastro no coincide con el título de propiedad (escritura), o bien que la superficie asignada por Catastro no es igual a la superficie que la propiedad estima poseer, generaremos toda la documentación necesaria para que el propietario pueda subsanarlo ante la administración o bien nosotros  podremos realizar  todo el proceso que Catastro ha establecido para admitir a trámite el expediente y resolverlo en un plazo máximo de 6 meses. Este procedimiento se conoce como “Subsanación de Discrepancias Catastrales”.

    El proceso a seguir a la hora de llevar a cabo la regularización de un bien inmueble es el siguiente:

 Trabajos de Gabinete:

  1.  Investigación y análisis documental en Registros de la Propiedad y centros de archivos públicos y/o municipales.

  2.  Investigación y análisis jurídico del expediente de causa: Expropiaciones, Reversiones, Adquisiciones directas, Cesiones, Donaciones al Estado, Afectaciones, Permutas.

  Trabajos de campo:

  1.  Visita al inmueble para realizar la toma de datos necesaria para completar la medición topográfica¹. La medición topográfica se efectuará realizando el acto de deslinde del inmueble a regularizar con el resto de inmuebles colindantes.

     En dicho acto de deslinde se citan y presentan los colindantes del inmueble que nos ocupa. Cada uno de los colindantes deberá de presentarse con DNI para acreditar su identidad y escritura o nota simple para acreditar la propiedad de cada una de las fincas colindantes. Una vez analizada la documentación de cada uno de ellos comienza la medición topográfica¹ para obtener las lindes y superficie del inmueble a regularizar con la participación y conformidad del propietario y de cada uno de los colindantes (acto de deslinde). Se materializarán si fuera necesario los puntos de inflexión de los linderos dejando constancia de por donde se realizó la medición topográfica¹.

 Medición topográfica¹: Las observaciones serán con GPS en función de las condiciones de observación se harán en postproceso o en tiempo real utilizando la Red Andaluza de Posicionamiento (Rap) utilizando el sistema de coordenadas U.T.M. ETRS89 (European Terrestial Reference System 1989), sistema geodésico oficial en España según el R.D. 1071/2007. Para la altimetría se ha utilizado el modelo Geoidal EGM2008 (I.G.N) se realizará un levantamiento topográfico del perímetro de la finca y elementos susceptibles de medición de la misma. Tras obtener las coordenadas UTM de la base con GPS se utilizará el método de GPS-RTK en Tiempo Real para calcular puntos determinantes con precisión centimétrica (1 ó 2 cm + 1ppm). El aparato que se utilizará será GPS Trimble R-6 RTK. En medición de interiores de viviendas se utilizará una Estación Total Trimble S3 2” DR Estándar Robótica, con la que se realizarán las poligonales necesarias para la correcta medición del inmueble. 

 El resultado tras el proceso de regularización del inmueble será obtener una superficie real y actual, actualizando la cartografía catastral con la realidad física y actual y jurídica. La información alfanumérica también será modificada de la siguiente forma:

  •  Actualización de titular/es catastral/es con asignación, si hubiera, del porcentaje de participación de cada titular catastral sobre cada una de las fincas;

  •  Actualización de la superficie de suelo y calificación catastral (tipo de suelo y uso) y posteriormente la asignación de un correcto y actualizado valor catastral;

 Todas las actuaciones realizadas en el proceso de regularización irán acompañadas de cualquiera que sea la declaración catastral necesaria tales como:

  • Modelo 901N: Alteración de la titularidad y variación de la cuota de participación en bienes inmuebles.

  • Modelo 902N: Nueva construcción, ampliación, reforma o rehabilitación de bienes inmuebles.

  • Modelos 903N: Agregación, agrupación, segregación o división de bienes inmuebles.

  • Modelo 904N: Cambio de cultivo o aprovechamiento, cambio de uso o demolición o derribo de bienes inmuebles.

 Mainake Topografía, dado su carácter de medio propio y servicio técnico general, puede ser contratado tanto como personas particulares como por cualquier órgano, organismo o entidad, incluidas las empresas públicas o Registros de la Propiedad.

 Gracias a los excelentes medios técnicos empleados y a su gran capacidad de gestión, Mainake Topografía, puede abarcar desde bienes inmuebles individuales hasta grandes áreas de actuación donde en el proceso de regularización existan múltiples bienes inmuebles.

Georreferenciación Solares, Parcelas y Edificios

Georreferenciación su definición es “la técnica de posicionamiento espacial de una entidad en una localización geográfica única y bien definida en un sistema de coordenadas y datum específicos”. Para que todo el mundo lo entienda, no es más que situar nuestra parcela en el mundo con unas coordenadas absolutas.

La reforma de la Ley Hipotecaria, aprobada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, ha establecido una nueva forma de describir las fincas en el Registro de la Propiedad, que consiste en georreferenciar su representación gráfica. Dicho sistema es técnicamente más avanzado, dado que posibilita su tratamiento informático, y geográficamente más preciso, dado que permite ubicar en el territorio, de manera inequívoca, la porción del suelo que constituye una finca. Se supera así el anterior sistema de descripción literaria de las fincas " a los 4 vientos" en el Registro de la Propiedad, aproximada o imprecisa, y que no estaba dotada de la fiabilidad y seguridad suficientes. Representación gráfica georreferenciada de parcelas, fincas y solares. Obtención de fichero GML para el registro y el catastro.

Ventajas finca Georreferenciada Representación Gráfica GML

Os presentamos unas series de ventajas de tener su finca georreferenciada, aparte de la descripción literaria.

  • Protección de perturbaciones puntuales frente a un colindante: Un propietario con una referencia gráfica contará con todas las garantías legales a su favor para poder revindicar esa propiedad y evitar su perturbación frente a la invasión de su propiedad de un colindante.
  • Protección de perturbaciones globales de su finca: Por ejemplo, alguien tiene inscrita su finca sin una referencia gráfica y otra persona quiere inmatricular su finca nueva que si tiene la referencia gráfica. Puede pasar que el registrador al comprobar si esta nueva finca que se quiere inmatricular no encuentra la anterior parcela al no tener la referencia gráfica.  
  • Quedar en el olvido frente a una actuación administrativa organizada sobre el territorio: Una administración pide a los registradores sobre un ámbito territorial que se le digan las fincas afectadas. El registrador sino está tu finca con una referencia gráfica pasarías desapercibido. En tal caso, la administración preguntaría al catastro. Pudiéndose dar el caso que propietarios catastrales y registrales fueran diferentes.
  • Ventajas ante las administraciones públicas por estar georreferenciados.

 

 

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Experiencia

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